諸暨市農村集體土地上房屋征收補償安置辦法

為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《浙江省土地管理條例》等法律、法規和《浙江省土地征收程序規定》，結合本市實際，特制定本辦法。

一、除諸暨市暨陽街道、陶朱街道、浣東街道、大唐街道、暨南街道所轄城市建成區已實行農村宅基地規劃限制的區域外，相關鎮鄉（街道）征收集體土地需對地上房屋實施補償安置的，適用本辦法。

二、市自然資源和規劃局是本市集體土地上房屋征收補償安置工作的行政主管部門，市農業農村局協同做好本市集體土地上房屋征收補償安置工作，鎮鄉人民政府（街道辦事處）負責轄區內房屋征收補償安置工作具體實施。

三、農村集體土地上房屋征收補償安置實行易地聯戶自建、貨幣補償、產權調換市場化安置三種方式。

被征收集體土地上房屋屬于非農居民（以戶改前原戶籍信息為準）或非本村農（居）民的，不予安置宅基地，一律實行貨幣補償或產權調換市場化安置。

四、房地產價格評估機構由被征收區域所在行政村（社區）召開村民（居民）代表會議協商確定，不能協商確定的，在報名的三家以上評估機構中由公證機構公證隨機抽取確定。同一征收范圍內的房屋征收評估工作由同一家房地產價格評估機構承擔。       

房地產價格評估機構評估確定比準價、標準樣本重置成新價、被征收房屋重置成新價。被征收房屋貨幣補償價格由比準價和標準樣本重置成新價結合被征收房屋的重置成新價確定（貨幣補償價格=比準價-標準樣本重置成新價+被征收房屋重置成新價）。

房地產價格評估機構對被征收房屋的產權人（以下簡稱“被征收人”）、門牌號、建筑結構、建筑面積、評估價格等綜合情況進行公示，并制作分戶評估報告。

五、被征收住宅房屋合法建筑面積，根據不動產權證書（集體土地使用權證）記載的經確認后占地面積（包括土地管理部門認定為合法用地面積和確認為罰沒類房屋用地面積）按三層計算；三層以上部分房屋持有房屋所有權證的，經確認后按權證記載的建筑面積為準。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定，凡是在1999年1月1日后已新批過宅基地的農戶，原擁有的宅基地使用權（含未注銷的集體土地使用證、未撤銷的農村私人建房批文及原有老房但尚未發證的等）應依法無償收回，地上建筑物按時交付拆除的，給予50元/平方米補貼。

（一）被征收人需提供被征收房屋的下列證件或其他有效憑證：

1.不動產權證書（房屋所有權證或土地使用權證）；

2.原鎮鄉人民政府（街道辦事處）、土地行政主管部門下發的有關憑證；

3.建房批準文件；

4.改、擴、翻建的批準文件；

5.其他需要提供的憑證。

（二）被征收房屋的建筑面積經具備房地產測繪資格的機構實地勘測丈量，須由土地管理部門對照上述規定的證件或相關憑證進行確認。被征收房屋的有頂陽臺，測繪機構應按封閉陽臺計算建筑面積。

（三）超過批準期限的臨時建筑和未經審批的建筑不作安置，但在規定期限內簽約并交付拆除的，可按評估的重置成新價的60%給予殘值補貼。

（四）一體建造的房屋，實際占地面積超出確認的合法占地面積的，超過確認的合法建筑面積部分的房屋建筑按評估的重置成新價補償。房屋按規劃許可證核定面積一體建造的，若選擇貨幣補償或產權調換市場化安置的，超過確認的合法占地面積三層部分的房屋建筑按評估的貨幣補償價格補償；若選擇易地聯戶自建安置的，超過確認的合法占地面積三層部分的房屋建筑按評估的重置成新價的200%補償。

（五）經確認的合法建筑面積中實際未建部分面積統一按450元/平方米作為重置成新價計算。

六、易地聯戶自建安置

易地聯戶自建安置由被征收人（含其自然分戶后的子女）按統一規劃聯戶自建。其地上被征收合法房屋建筑按重置成新價補償。

農村宅基地批準后，尚未建造且之后未再另行審批宅基地，其權屬經批準機構確認有效的，允許被征收人選擇易地聯戶自建安置，在規定時間內簽約的按批準占地面積給予簽約獎勵，其余不再給予任何獎勵或補助等。

安置人口、戶籍狀況確定以征收土地預公告發布之日為準(已經戶籍制度改革的，依據原戶口簿或公安機關人口信息數據備份庫歷史信息，以改革前的戶口性質為準)；戶籍制度改革后，涉及戶籍發生變更的，戶口性質需經審核后確認。

（一）宅基地安置標準：按照“一戶一宅”政策，合法房屋的被征收人（含其自然分戶后的子女）每戶安置宅基地面積最高不超過120平方米。

1.戶口在征收區域的農業人口，符合分戶條件或已經分戶的被征收人，但土地使用權證和房屋所有權證尚未分立的，選擇易地聯戶自建安置，按家庭成員第一順序繼承人人均等分計算房屋占地及建筑面積，并實施相應的補償安置；戶口在被征收區域內但在非征收區域另已審批宅基地的家庭成員不再安置宅基地，且不得再作為家庭成員就被征收房屋進行安置。

2.被征收房屋證載權利人已故的，由家庭成員按第一順序繼承人繼承安置。

（二）農業家庭戶自然分戶的條件和辦法：

1.分戶條件：征收土地預公告發布之日，男性年滿22周歲、女性年滿20周歲，且為征收區域的農業人口。

2.戶籍內既有兒子又有女兒，若都符合分戶條件的，只允許兒子自然分戶；若只有女兒符合分戶條件且未出嫁的，允許一個女兒自然分戶。戶籍內無兒子只有女兒的，只允許符合分戶條件的一個女兒自然分戶，其中女兒出嫁后（含離異）需享受自然分戶的，其出嫁后戶籍需一直在征收區域未發生變更，若出嫁后戶籍發生變更的，不得再作為家庭成員等分被征收房屋進行安置。

3.本次征收前證載權利人已經分戶（包括土地使用權證和房屋所有權證未分立的）或本次征收涉及自然分戶安置的，證載權利人不允許選擇易地聯戶自建安置。享受過經濟適用房或農民保障性住房的農業家庭戶，不允許選擇易地聯戶自建安置。

4.年齡在70周歲（含）以上的人員不再單獨立戶，須靠入子女處進行安置；父母名下無房產的，須靠入子女處進行安置。

5.經土地管理部門確認的經沒收作價處理的唯一住宅房屋，選擇易地聯戶自建安置的，被征收時不予自然分戶安置。

（三）證載權利人子女中已有一方符合自然分戶條件并選擇易地聯戶自建安置的，若其余子女需享受自然分戶后選擇產權調換市場化安置或貨幣補償安置的，須按照上述（二）“農業家庭戶自然分戶的條件和辦法”執行。

（四）被征收房屋合法占地面積超過安置宅基地面積部分對應的合法建筑面積按實進行貨幣補償。

（五）易地聯戶自建宅基地安置在本行政村（社區）規劃區內，統一抽簽落實，建房統一按規劃定點放樣，按照規劃圖紙由被征收人自行建造，并服從相關部門的監督管理。

七、住宅房屋貨幣補償和產權調換市場化安置

（一）補償標準

1.貨幣補償

貨幣補償按被征收房屋的貨幣補償價格結合可安置面積予以確定。

（1）可安置面積認定    可安置面積為被征收房屋合法建筑面積（含三層內未建部分建筑面積）按“拆一還一就近上靠”規定套型面積（規定套型面積從75平方米起，每25平方米一檔增加）；也可按符合農業安置人口認定條件人均75平方米標準計算。    （2）具體計算辦法如下：

可安置面積與被征收房屋合法建筑面積相等部分，按貨幣補償價格補償。

若選擇按被征收房屋合法建筑面積“拆一還一就近上靠”規定套型面積計算可安置面積的：剩余部分可安置面積按評估的比準價的50%給予補助；若選擇按符合農業安置人口認定條件人均75平方米標準計算可安置面積的：剩余部分可安置面積按評估的比準價的80%給予補助。

2.產權調換市場化安置

選擇產權調換市場化安置的，在上述貨幣補償基礎上給予15%的補助。產權調換市場化安置通過向被征收人發放《商品住宅安置購房證明》形式實施，在規定時間內使用《商品住宅安置購房證明》購買新建商品住宅的，再給予貨幣獎勵，具體獎勵辦法另行制定補充文件。

（二）農村宅基地批準后，尚未建造且之后未再另行審批宅基地，其權屬經批準機構確認有效的，可給予補償安置。批準占地面積給予收回農村宅基地使用權1000元/平方米的補助，其余不再給予任何獎勵或補助等。

（三）農業安置人口認定

集體土地上房屋征收涉及戶內農業人口安置的，農業安置人口以征收區域在冊農業人口為準，戶籍制度改革后的農業安置人口依據原戶口簿或公安機關人口信息數據備份庫歷史信息，以改革前的戶口性質進行確認（行政、事業編制人員除外），同時應當持有征收區域集體資產人口股份（集體資產改制后因婚娶、出生等人口自然增長原因導致新增人口無法享受集體資產人口股份的除外），并經所在行政村（社區）、鎮鄉（街道）確認；農業安置人口核定截止時間為征收土地預公告發布之日。列入安置的被征收人必須擁有合法住宅房屋且未享受過農業人口安置。不同類型的農業家庭戶涉及的農業安置人口認定標準另行制定補充規定。

（四）自然分戶的條件和辦法

1.農業家庭戶的子女在征收土地預公告發布之日已年滿18周歲且戶籍在征收區域，房屋土地所有權證未分立的，可按家庭成員中的第一順序繼承人人均等分計算房屋占地及建筑面積，并實施相應的補償安置。不同類型的農業家庭戶自然分戶條件和辦法另行制定充規定。

2.征收區域內證載權利人戶內人員均為非農業人口的，包括戶口已經分立但房屋土地所有權證未分立的，不予自然分戶安置。

（五）享受過經濟適用房或農民保障性住房的農業家庭戶，按農業安置人口計算可安置面積時，需扣減已享受的經濟適用房或農民保障性住房面積。

（六）被征收房屋證載權利人及其配偶均已故的，由其合法繼承人繼承后按共同共有安置;繼承人系征收區域在冊人口并符合分戶條件且無其他集體土地上合法住房的，可以分割其繼承部分面積進行補償安置；繼承人在征收區域內另有宅基地的，按第一順序繼承人人均等分分割相應面積后合并補償安置；繼承人在征收區域外另有宅基地的，可安置面積按繼承份額部分建筑面積予以認定（不得就近上靠），并實行貨幣補償安置。被征收房屋證載權利人已故的，原則上由其配偶作為代表簽訂房屋征收補償安置協議。

八、被征收人在征收區域內有兩處及以上合法房屋同時征收的，應合并計算補償安置。

九、分批征收補償安置辦法

（一）被征收人征收區域內有房屋、征收區域外另有一處或多處建于1999年1月1日之前房屋的，且符合自然分戶條件的，補償安置可有兩種選擇：

1.若征收區域外房屋需保留的，征收區域內房屋征收時不享受自然分戶政策，可選擇按“拆一還一就近上靠”規定套型面積計算可安置面積進行補償安置，也可選擇一個具有法定繼承人資格的子女簽訂房屋征收補償安置協議進行補償安置。

2.若征收區域內房屋享受自然分戶政策進行補償安置的，則征收區域外房屋可由鎮鄉人民政府（街道辦事處）或行政村（社區）股份經濟合作社回收，并按合法用地面積給予收回宅基地使用權1000元/平方米的補助和按建筑面積50元/平方米的補貼，另不再給予任何補償。

（二）被征收人征收區域內有房屋、征收區域外另有一處或多處建于1999年1月1日之前房屋的，且不符合自然分戶條件的，補償安置可有兩種選擇：

1.若征收區域外房屋需保留的，征收區域內房屋征收時只能選擇按“拆一還一就近上靠”規定套型面積計算可安置面積進行補償安置。

2.若征收區域內房屋選擇易地聯戶自建安置或按農業安置人口75平方米/人標準計算可安置面積的，則征收區域外房屋由鎮鄉人民政府（街道辦事處）或行政村（社區）股份經濟合作社回收，并按合法用地面積給予收回宅基地使用權1000元/平方米的補助和按建筑面積50元/平方米的補貼，另不再給予任何補償。

（三）被征收人已有集體土地上合法住宅房屋被征收，則被征收人房屋再次被征收時不予選擇易地聯戶自建安置。被征收人已有房屋被征收時享受過農業人口安置的，再次房屋征收時只能選擇按“拆一還一就近上靠”規定套型面積計算可安置面積進行補償安置。若符合自然分戶條件，再次房屋征收時允許其選擇一個具有法定繼承人資格的子女簽訂房屋征收補償安置協議，但該子女只能選擇產權調換市場化安置或貨幣補償安置。

十、被征收房屋在征收土地預公告發布之日前已簽訂農村房屋轉讓（調劑）協議但權證未過戶的，受讓人已支付有關費用且實際使用，未有法院生效判決否定轉讓（調劑）協議效力的，經村級集體經濟組織討論通過并經鎮鄉（街道）確認后，可由受讓方簽訂房屋征收補償安置協議，可安置面積按其受讓取得的實際被征收房屋合法建筑面積予以認定（不得就近上靠），并進行補償安置，不允許受讓方單獨選擇易地聯戶自建安置。如受讓方在征收區域內另有住宅房屋被征收的，則在補償安置時受讓房屋與征收區域內另有住宅房屋的合法建筑面積須合并計算。該出讓房屋宅基地使用權補助應由原證載權利人享受。

原證載權利人另有房屋征收時，可選擇按其剩余房屋合法建筑面積“拆一還一就近上靠”規定套型面積計算可安置面積并進行補償安置；也可選擇按農業安置人口計算可安置面積，但需減去其轉讓（調劑）部分合法房屋建筑面積后予以補償安置；不允許選擇易地聯戶自建安置。

十一、被征收房屋涉及各類生效裁判文書、公證法律文書、分家析產協議等形式明確的房屋處分結果，相關權利人要求按房屋處分結果進行補償安置的，可安置面積只能按其實際取得的份額部分合法建筑面積予以認定（不得就近上靠），并進行補償安置，且均不能選擇易地聯戶自建安置。

被征收房屋證載權利人及其配偶在征收土地預公告發布之日前已離異，雙方通過法院訴訟或離婚協議對被征收房屋進行了財產處分：若雙方協商同意合并補償安置的，則由證載權利人簽訂房屋征收補償安置協議，相應補償款由其雙方協商處置；若雙方不能協商同意合并補償安置的，則雙方可安置面積均按法院生效法律文書或備案離婚協議約定的房屋合法建筑面積予以認定（不得就近上靠），并進行補償安置，且雙方均不能選擇易地聯戶自建安置。

十二、征收集體土地上的住宅房屋（不包括工業用地），選擇貨幣補償或產權調換市場化安置的，按確認的合法建筑占地面積給予收回農村宅基地使用權1000元/平方米的補助（不包括確認為罰沒類房屋用地面積）。

十三、被征收房屋改變用途用于經營商業、服務業和生產作坊的，營業執照規定的經營內容須與實際經營內容相一致，出租經營的，還需提供租賃協議。房屋仍按原用途實施補償安置，但在征收土地預公告發布之日前實際經營超過六個月的，經所在行政村（社區）審核、在征收區域公示三天無異議的，按以下辦法實施補助：

（一）持有不動產權證書（房屋所有權證、土地使用權證）或其它可認定為合法土地憑證，并持有營業執照的用于商業或服務業使用的被征收房屋，按實際經營使用的合法房屋建筑面積給予停產停業損失、人員歇業補助等一次性經濟補助，其中一樓部分房屋補助1800元/平方米；二樓及以上部分房屋按300元/平方米補助。

（二）持有不動產權證書（房屋所有權證、土地使用權證）或其它可認定為合法土地憑證的被征收房屋和向土地管理部門租賃土地上的房屋辦有家庭作坊或小型企業，包括無合法產權的房屋實際用于經營并持有營業執照的，按其實際生產經營房屋建筑面積，給予停產停業、人員歇業一次性的經濟獎勵300元/平方米，有機械設備的按評估的價格給予搬遷拆裝補貼。

十四、已作相應處罰并繳費的農村私人建房，按以下方法補償：

（一）無合法權源但已作行為處罰的房屋，按評估的重置成新價100%給予補償。

（二）已作沒收作價回購的建筑物，給予評估的重置成新價100%補償，回購款經所屬鎮鄉（街道）審核后，等額予以補償。

（三）原有合法權源且屬于一體建造的房屋，實際占地面積超過確認的合法占地面積且已經過行為處罰的，超過合法部分面積（已經沒收作價回購的建筑面積除外）的房屋建筑按評估的重置成新價200%補償。

（四）房屋室內裝修按實際評估的價值予以補償。

十五、被征收人選擇易地聯戶自建安置，在規定時間內簽訂房屋征收補償安置協議的，按確認的被征收房屋合法占地面積給予1000元/平方米獎勵；按規定時間搬遷騰空房屋并經驗收合格交付房屋鑰匙的，按確認的被征收房屋合法占地面積給予500元/平方米獎勵。被征收人選擇貨幣補償或產權調換市場化安置，在規定時間內簽訂房屋征收補償安置協議的，給予前述第七條中貨幣補償的3%作為獎勵；按規定時間搬遷騰空房屋并經驗收合格交付房屋鑰匙的，按確認的被征收房屋合法占地面積給予1500元/平方米獎勵。逾期簽訂協議、搬遷的，扣除相應部分獎勵。

十六、其它補償

（一）被征收人自行解決周轉用房，選擇貨幣補償和產權調換市場化安置的，臨時安置費一次性發放20個月；選擇易地聯戶自建安置的，臨時安置費一次性發放36個月。臨時安置費按被征收房屋確認的合法建筑面積按每月10元/平方米標準計發，每戶每月不低于1000元。

其中被征收人家庭成員有年滿70周歲及以上老年人（按戶籍登記或土地、房屋權證登記為準）,其配偶戶籍不在被征收區域但年滿70周歲及以上，自行解決臨時安置過渡的，均發放老年人臨時安置補助：年滿70周歲的一次性補助7000元/人；年滿80周歲的一次性補助10000元/人；年滿90周歲的一次性補助12000元/人。老年人臨時安置補助發放年齡計算期限至征收土地預公告發布之日為止。

（二）搬家費每戶3000元/次，經確認的被征收房屋合法建筑面積超過80平方米以上的部分再補助搬家費10元/平方米。搬家費按二次計發。

（三）家電設備拆裝費用及房屋附屬物、附屬設施按評估的價格實施補償。

（四）被征收房屋室內裝修，按經確認的合法建筑面積給予300元/平方米補償；被征收人申請要求評估的，按受委托的評估機構評估確定的價格補償。

十七、集體土地上企業房屋征收補償，參照《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》中企業房屋的補償安置辦法執行。其中集體土地上企業的合法土地補償價格按國有劃撥土地評估價格的80%實行貨幣補償，并增加15%的貨幣補助。

十八、征收多個產權人共有的堂宗大間房屋，原則上實行貨幣補償，可安置面積按被征收房屋確認的合法建筑面積予以認定（不得就近上靠），由產權人代表簽訂補償安置協議并領取房屋補償款；被征收房屋有產權糾紛造成無法按時簽訂補償安置協議的，補償方案經所在鎮鄉（街道）、行政村（社區）確認后，房屋補償款由房屋所在區域鎮鄉（街道）代為保管。

十九、產權人下落不明，暫時無法確認產權的房屋，由所屬鎮鄉（街道）、行政村（社區）及有關部門做好勘察記錄并公告后，向公證機構辦理證據保全后實施征收。

二十、原屬村集體經濟組織的房屋，經轉讓取得的，原則上按原用途原建筑面積進行貨幣補償；未經批準拆翻改建的，超過原轉讓面積部分按評估的重置成新價200%給予補償。1999年1月1日前已登記為住宅，且1999年1月1日后未新批宅基地的，按照已登記的用途予以確認。1999年1月1日后登記為住宅且又未新批宅基地的，按照“一戶一宅”的政策，允許與本戶現有合法住宅房屋合并計算，合并計算后其占地面積不得超過140（含）平方米，超過占地面積140平方米的部分按原用途原建筑面積給予補償。農戶從村集體經濟組織轉讓取得的房屋，屬于農戶戶內成員共有的唯一住宅，且實際居住使用并符合受讓資格的，按住宅處理(可按人均占地25平方米計，最大不超過140平方米)；對原隱瞞事實騙取登記的，依法更正土地使用權登記，仍按原用途給予補償。

屬于村集體經濟組織的祠堂、辦公樓等房屋及已轉讓給私人的集體資產房屋（不包括已登記為住宅并符合140平方米住宅限額標準的房屋），可安置面積按原建筑面積予以認定（不得就近上靠），并參照集體土地上的住宅房屋貨幣補償價格補償，簽約搬遷獎、臨時安置費、搬家費、裝修等參照住宅房屋標準補助。

二十一、被征收人應當在補償協議約定的搬遷期限內完成搬遷，征收實施單位按照補償協議約定支付補償款。被征收人的不動產權證書（房屋所有權證、土地使用權證）或其他登記憑證在簽約時須上交征收實施單位，由被征收人委托征收實施單位辦理權證注銷手續，不動產登記機構依據委托書以及房屋補償安置協議或補償決定辦理房屋所有權證、土地使用權證注銷登記。因故遺失或未上交的，被征收人須出具證明，在簽約后由征收實施單位移交相關主管部門按照有關規定注銷。

二十二、被征收人對其提供的所有憑證資料須保證真實性，如系虛假或偽造的，依法追究相應法律責任。

二十三、本辦法自2025年5月5日起施行，原《諸暨市人民政府關于印發諸暨市“三改”專項行動涉及的農村集體土地上房屋征收補償安置辦法的通知》（諸政發〔2024〕2號）同時廢止。